Genel gider borçları: Size neler yapabilirler ve ne zaman sona erer?
Bunlar dört yıl sonra geçerliliğini yitirir, yıllık faiz oranı %12'dir ve bileşik faiz uygulanmaz, ayrıca meclis tarafından onaylanan hesap zaten bağlayıcı bir belgedir. Önemli kısım bundan sonra geliyor: imzalamış olsanız bile, bunların hiçbiri yönetmelikle değiştirilemez.
Bunların hiçbiri sözleşme veya düzenlemeyle değiştirilemez.
Kanun, söz konusu maddenin hükümlerinin kamu düzeni meselesi olduğunu ve sözleşmesel hükümlerden veya ortak mülkiyet düzenlemelerinden bağımsız olarak tüm yatay mülkiyet rejimleri ve mevcut kat mülkiyetleri için geçerli olduğunu belirtmektedir. Daha yüksek faiz oranı belirleyen, faizi anaparaya katlayan veya zamanaşımı süresini uzatan herhangi bir düzenleme, kaç kez imzalanmış olursa olsun veya bina ne kadar eski olursa olsun, bu açıdan geçersizdir. 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 14
Kanun borç konusunda ne diyor?
14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 14. maddesi, 2018 yılında 19.604 sayılı Kanun ile verilen metni içermektedir. Önceki versiyon farklı bir şey söylüyordu, bu nedenle bu tarihten önceki herhangi bir metin farklı bir rejime atıfta bulunuyor olabilir.
| Meclis tarafından onaylanan hesap artık bağlayıcı bir belge niteliğindedir. | Yönetici tarafından hazırlanan ve meclis tarafından onaylanan gider beyanı, kanunun gerektirdiği şekilde usulüne uygun olarak ispatlandığı takdirde, icra edilebilir bir belge niteliği taşır. Borcun ödenmesi gerekip gerekmediğini belirlemek için önceden yasal işlem yapılmasına gerek yoktur; borç icra edilir. | 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 14 |
| Meclis tutanakları, kamuya açık bir belge olarak kanıt niteliği taşır. | Yönetmeliklere veya kanuna uygun olarak yapılan bir toplantının tutanaklarının noter onaylı bir kopyası, kamu belgesi niteliğindedir. Bu nedenle, mülkiyetin belirlenmesi yeterlidir: sonradan tartışılan konu, toplantıda alınan karar değil, miktardır. | 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 7 |
| Hakkınızda herhangi bir hak talebinde bulunulmasa bile borç güncellenir. | Miktar, ödemenin yasal veya tahkim yoluyla talep edilip edilmemesine bakılmaksızın, 14.500 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye göre güncellenir. Beklemek miktarı dondurmaz: faiz işlerken enflasyona karşı güncel kalmasını sağlar. | 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 14 |
| Faiz oranı yıllık %12'dir ve bu azami orandır. | Kanun, güncellenen borç için yıllık %12 faiz oranı belirlemektedir. Bu bir asgari oran veya öneri değildir: kanunun öngördüğü orandır ve aşağıda, yapı yönetmeliklerinin aksi yönde bir hüküm içermesi durumunda neler olacağı açıklanmaktadır. | 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 14 |
| Faiz bileşik olarak hesaplanmaz. | Kanun bunu aynen bu sözlerle ifade ediyor. Bileşik faiz yok: borç doğrusal olarak büyüyor, üstel olarak değil; bu da yönetilebilir bir borç ile yönetilemez bir borç arasındaki farktır. | 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 14 |
| Dört yıl sonra geçerlilik süreleri sona erer. | Ortak giderler ve bakım ücretlerine ilişkin borçlar dört yıl sonra zaman aşımına uğrar ve kanun, Medeni Kanun'un 1222. maddesine atıfta bulunur. Her taksitin, vadesinin geldiği tarihten itibaren başlayan kendi zaman aşımı süresi vardır. | 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 14 |
Para nasıl dağıtılıyor?
Herkes kendi biriminin değerine orantılı olarak ödeme yapar.
Ortak mülkiyetin yönetim, bakım ve onarım giderlerine ve sigorta primine katkı, tarafların açıkça kararlaştırdığı hususlara halel getirmeksizin, daire veya birimin değerine orantılıdır. Kanun 10.751, madde 5
Zemin kat ve bodrum kat dairelerde oturanlar merdiven veya asansör kullanma ücreti ödemezler.
Kanun, merdiven ve asansörlerin bakım ve onarımına katkıda bulunma yükümlülüklerinden açıkça muaf tutuyor, çünkü bunlarda ortak mülkiyet sahibi değiller. Kanun 10.751, madde 5
Daire sahibi, bina içinde olup biten her şeyin masrafını karşılar.
Zemin döşemesi, kapılar, pencereler, tavanlar, sıva işleri, boya ve iç mekan onarımları, ortak mülkiyet sahiplerinin değil, içeride yaşayan kişinin sorumluluğundadır. Kanun 10.751, madde 6
Bu kuralların cevaplamadığı şey nedir?
Borçla daire satın alırsanız, borcunu öder misiniz?
14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 14. Maddesi veya 10.751 sayılı Kanun, borcun birimi takip ettiğini belirtmemektedir. Belirtilen şey, mülkiyetin kime karşı tutulduğudur: borçlu ortak mal sahibi. Bu, alıcının yükümlülükten kurtulduğu sonucuna varmak için yeterli değildir, çünkü cevap diğer düzenlemelerden ve işlemin özel şartlarından gelebilir. Pratik yaklaşım ve yoruma açık olmayan yöntem, imzalamadan ÖNCE yöneticiden birimin borcuna dair kanıt istemek ve borç durumunun hem ön satış sözleşmesinde hem de tapuda kaydedildiğinden emin olmaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
- Uruguay'da genel giderlere ilişkin bir borç ne zaman zaman aşımına uğrar?
- Dört yıl sonra. Bu, 2018 tarihli 19.604 sayılı Kanunla değiştirilen 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 14. maddesinde belirtilmiştir ve Medeni Kanun'un 1222. maddesine atıfta bulunmaktadır. Her taksit, vadesinin geldiği tarihten itibaren kendi süresi içinde işlemeye başlar.
- Ortak giderlerin gecikmiş ödemeleri için benden ne kadar faiz talep edebilirler?
- Güncellenen borca yıllık %12 faiz oranı uygulanır ve faiz bileşik olarak hesaplanmaz: faiz üzerinden faiz yoktur. Ayrıca, size karşı herhangi bir yasal işlem başlatılmasa bile, tutar 14.500 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye göre ayarlanır.
- Yapı yönetmelikleri farklı bir faiz oranı veya farklı bir zaman dilimi öngörebilir mi?
- Hayır. Kanun, söz konusu maddenin hükümlerinin kamu düzeni meselesi olduğunu ve sözleşmesel hükümlerden veya ortak mülkiyet düzenlemelerinden bağımsız olarak tüm yatay mülkiyet rejimleri ve mevcut kat mülkiyetleri için geçerli olduğunu belirtmektedir. Daha yüksek faiz oranı belirleyen, faizi anaparaya ekleyen veya zamanaşımı süresini uzatan düzenlemeler bu açıdan geçersizdir.
- Ortak giderler için mahkeme olmadan bana dava açabilirler mi?
- Yönetici tarafından hazırlanan ve meclis tarafından onaylanan gider beyanı, kanunun gerektirdiği şekilde usulüne uygun olarak ispatlandığı takdirde, icra edilebilir bir belge teşkil eder. Başka bir deyişle, borcun geçerli olup olmadığını belirlemek için önceden yasal bir işlem yapılmaz: süreç doğrudan icraya geçer ve meclis tutanakları kamuya açık bir belge şeklinde kanıt niteliği taşır.
- Zemin katta oturuyorsam asansörün ücretini kim öder?
- Bunu ödemek zorunda değilsiniz. 10.751 sayılı Kanun, zemin kat ve bodrum kat sahiplerini merdiven ve asansörlerin bakım ve onarımına katkıda bulunmaktan açıkça muaf tutmaktadır, çünkü bunlar bu yapıların ortak sahipleri değildir.
- Dairelerin ortak giderleri nasıl paylaştırılıyor?
- Tarafların açıkça belirttiği hükümler saklı kalmak kaydıyla, her daire veya birimin değerine orantılı olarak dağıtılır. Aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılmaz.
- Eğer üzerinde ödenmemiş ortak giderleri olan bir daire satın alırsam, bu giderleri ben mi ödemeliyim?
- 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 14. Maddesi veya 10.751 sayılı Kanun, borcun üniteyi takip ettiğini belirtmemekte; bunun yerine, mülkiyetin kime karşı tutulduğunu, yani borçlu ortak mal sahibini belirtmektedir. Bu, alıcının sorumluluktan kurtulduğu sonucuna varmak için yeterli değildir, zira cevap diğer düzenlemelerde ve işlemin özel şartlarında yatıyor olabilir. Yorumlanmaya açık olmayan husus ise, ön satış sözleşmesini ve tapuyu imzalamadan önce yöneticiden ünitenin borcuna dair kanıt talep edilmesi ve borç durumunun tapuya kaydedilmesidir.
- Ödemeleri durdurup zamanaşımı süresinin dolmasını beklemeye değer mi?
- Borç, siz beklerken dondurulmaz: 14.500 sayılı Kanun Hükmünde Kararnameye göre, kimse talepte bulunmasa bile güncellenir ve yıllık %12 oranında artar. Onaylanmış fatura icra edilebilir bir belge olduğundan, ortak mülkiyetin icraya başlamak için uzun bir davaya ihtiyacı yoktur. Dört yıllık zamanaşımı süresi mevcuttur, ancak buna güvenmek, dört yıl boyunca kimsenin hiçbir şey yapmayacağına bahse girmek gibidir.
Bu nereden çıktı?
Her bir yönetmeliğin güncel metninden alınmıştır, özetinden değil. Son okuma tarihi: 3 Eylül 2026.
- 14.560 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, madde 14 — mevcut metin (IMPO)
- 19.604 sayılı Kanun — 14. maddeye mevcut halini veren kanun (2018)
- 10.751 Sayılı Kanun — Yatay Mülkiyet (IMPO)