Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Her yerde inşaat çalışmaları sürüyor: Peki neden kiralar düşmüyor?

Bu soru Uruguay alt kültürlerinde sıkça tekrarlanır ve neredeyse her zaman aynı sezgiden kaynaklanır: "Çok sayıda boş ev var." 2023 Nüfus Sayımı verileri ise farklı bir hikaye anlatıyor ve boş evin bulunduğu yer... Sandığınız gibi değil..

Soru, sorulduğu şekliyle

"Her yere binalar inşa ediyorlar ama kim yaşıyor orada? Bu ülke büyümüyor, bu yüzden insanlar bir yerden bir yere taşınıyor. İnsanlar Montevideo'yu terk ediyorsa, neden kiralar düşmüyor? Hiçbir yatırımcı 10 yıl sonra ne olacağını kendine sormuyor mu?"

Herkesin bahsettiği %19,5, sanıldığı gibi bir yer değil.

2023 Nüfus Sayımı ortaya çıkardı 1.659.048 ev ülkede ve bir tane buldu. 19.5 % İşsizler. Bu ortalama iki farklı ülkeyi gizliyor.

Departman	Boş evler	Çünkü
Maldonado	45.2 %	Ülke genelinde en yüksek oran. Bu evlerin %72,5'i geçici kullanım içindir: bunlar yazlık evler, mevcut stokta bulunan evler değil.
Rocha	42.1 %	Maldonado ile aynı tatil köyü mantığı.
Lavalleja	28.4 %	Yüzde olarak sıralamada üçüncü sırada yer alıyor, ancak yine de ülke ortalamasının oldukça üzerinde.
Paysanú	16.2 %	Zaten ulusal ortalamanın altında: bu kalıcı bir konut piyasası, yazlık bir piyasa değil.
Sıçramak	13.9 %	İç bölgelerdeki en düşük oranlardan biri ve bu da ulusal %19,5'lik dağılımın eşit olmadığını gösteren bir başka işaret.
Montevideo	9.6 %	Ülkenin EN DÜŞÜK oranı: Evlerin %90,4'ü dolu. İnsanların konut fazlası olduğunu düşündüğü yerler, tam olarak en az konut fazlasının olduğu yerlerdir.

Montevideo, aşağıdaki departmandır: az Ülke genelinde boş konut oranı %9,6 iken, konutların %90,4'ü doludur. Ulusal ortalama, boş konutların çoğunlukla mevsimlik olduğu Maldonado (%45,2) ve Rocha (%42,1) bölgelerinden kaynaklanmaktadır. Bu konutlar farklı bir sistem altında kiralanmaktadır: sezonluk sözleşme Kanun tarafından yer bazında ve en fazla 120 gün süreyle tanımlanan.

Peki neden boş olanlar boş?

Burada Montevideo ve Maldonado'nun farklı pazarlar olduğunu görüyoruz: başkentte boş konutlar çoğunlukla teklif edildiMaldonado'da vardır kapalı Yazı bekliyorum.

Sebep	Montevideo	Maldonado	Bu ne anlama geliyor
Satılık veya kiralık	34 %	11.9 %	Piyasada mevcut. Montevideo'da en büyük kategori bu: aktif bir emlak piyasasını yansıtıyor, gizli birimleri değil.
Geçici kullanım	13.6 %	72.5 %	Mevsimlik ev. Bu, Maldonado'nun yüzdesinin neredeyse tamamını, Montevideo'nunkinin ise neredeyse hiçbirini açıklamıyor.
Yapım veya onarım aşamasında	7.4 %	4.3 %	Henüz oturulabilir durumda değil: yapım aşamasında veya tadilat altında olan bir birim olduğundan şu anda müsait değil.

Yüzde oranları, toplam sayıya değil, her bir bölgedeki boş konut sayısına göre hesaplanmıştır.

Sistem tam olarak neyi ödüllendiriyor?

18.795 sayılı Kanun, vergi muafiyetleri yoluyla konutlara özel yatırımı teşvik etmektedir. Bu muafiyetlerin neleri kapsadığını incelemekte fayda var: mal sahibi tarafından ödenen vergi hakkındaKonu kira fiyatı değil.

Kira geliri üzerinden kişisel gelir vergisi / kurumlar vergisi / ikametgahı olmayanlar için gelir vergisi

%100'e varan muafiyet

Çalışmanın tamamlanmasının üzerinden 10 yıl geçti.

Kira bedeli tamamen muaf tutulabilir. Muafiyetin oranı bölgeye göre değişir: Montevideo'nun bazı bölgelerinde ve ülkenin iç kesimlerinde %100'e kadar ulaşır.

Servet vergisi

Beraat

10 yaşında

Mülk sahibi, kira süresi boyunca o daire için emlak vergisi ödemez.

ITP (Gayrimenkul Transfer Vergisi)

Satın alımda muafiyet

Hemen

Tapu devri sırasında para tasarrufu sağlarsınız.

Bu konunun 10 yıldır devam etmesi tesadüf değil. Bu dönem, kira geliri vergisi ve servet vergisinden muafiyet dönemidir. 11. yıldan sonra, mülk diğer mülkler gibi vergilendirilir ve kira değişmese bile net gelir azalır. Kiraya vermek amacıyla mülk satın alıyorsanız, bu hesaplamanın en sık gözden kaçırılan kısmıdır.

Sorular, tek tek

Kiralamayı mı yoksa satın almayı mı tercih edersiniz?

Kiralama Rehberi Arazi temizliği sırasında kiralama Yaşam maliyeti hesaplayıcısı Uruguay Ekonomisi

Kaynaklar

Veriler 9 Ağustos 2026 tarihinde doğrulanmıştır. Bu sayfa kamuya açık verileri ve bir yönetmeliğin içeriğini açıklamaktadır; rejim ile kira fiyatı arasında nedensel bir ilişki olduğunu iddia etmemektedir.