Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Công trình xây dựng đang diễn ra khắp nơi: tại sao giá thuê nhà vẫn không giảm?

Câu hỏi này được lặp đi lặp lại trong các tiểu văn hóa Uruguay và hầu như luôn xuất phát từ cùng một trực giác: "có rất nhiều nhà bỏ trống." Dữ liệu điều tra dân số năm 2023 lại cho thấy một câu chuyện khác, và vị trí của những ngôi nhà bỏ trống đó... Không phải như bạn nghĩ đâu..

Câu hỏi, như được đặt ra

"Họ đang xây dựng các tòa nhà khắp nơi, nhưng ai sẽ sống ở đó? Đất nước này không phát triển, vì vậy người dân chỉ di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Nếu người dân đang rời khỏi Montevideo, tại sao giá thuê nhà không giảm? Không nhà đầu tư nào tự hỏi điều gì sẽ xảy ra trong 10 năm nữa sao?"

Con số 19,5% mà mọi người thường nhắc đến không phải là con số thực tế.

Cuộc điều tra dân số năm 2023 đã tiết lộ 1.659.048 ngôi nhà ở trong nước và tìm thấy một 19.5 % Thất nghiệp. Con số trung bình đó che giấu sự khác biệt giữa hai quốc gia.

Phòng	Nhà bỏ trống	Bởi vì
Maldonado	45.2 %	Cao nhất cả nước. 72,5% số nhà đó được sử dụng tạm thời: chúng là nhà nghỉ hè, không phải là nhà sẵn có.
Rocha	42.1 %	Cách quản lý khu nghỉ dưỡng cũng tương tự như ở Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Đứng thứ ba về tỷ lệ phần trăm, vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình của cả nước.
Paysandú	16.2 %	Giá nhà đã thấp hơn mức trung bình toàn quốc: đây là thị trường nhà ở ổn định quanh năm, chứ không phải thị trường chỉ hoạt động trong mùa hè.
Nhảy vọt	13.9 %	Thuộc nhóm thấp nhất ở vùng nội địa, và là một dấu hiệu khác cho thấy tỷ lệ 19,5% toàn quốc không được phân bổ đồng đều.
Montevideo	9.6 %	Tỷ lệ nhà ở có người ở thấp nhất cả nước: chỉ 90,4%. Nơi mà mọi người cho rằng đang dư thừa nhà ở lại chính là nơi có tỷ lệ dư thừa thấp nhất.

Montevideo là tỉnh có ít hơn Tỷ lệ nhà ở bỏ trống trong cả nước: 9,6%, với 90,4% số nhà có người ở. Tỷ lệ trung bình toàn quốc cao nhất ở Maldonado (45,2%) và Rocha (42,1%), nơi nhà ở bỏ trống chủ yếu mang tính mùa vụ. Những ngôi nhà này được cho thuê theo một hệ thống khác: hợp đồng theo mùa , được pháp luật quy định theo địa điểm và trong thời hạn tối đa 120 ngày.

Tại sao những chỗ trống lại trống rỗng?

Ở đây ta thấy rằng Montevideo và Maldonado là hai thị trường khác nhau: tại thủ đô, nhà ở bỏ trống chủ yếu là... ngỏ ý; ở Maldonado có đóng cửa Đang chờ mùa hè.

Lý do	Montevideo	Maldonado	Nó có nghĩa là gì?
Để bán hoặc cho thuê	34 %	11.9 %	Nó hiện có sẵn trên thị trường. Tại Montevideo, đây là loại hình bất động sản lớn nhất: nó phản ánh một thị trường bất động sản năng động, chứ không phải là những căn hộ chưa được rao bán.
Sử dụng tạm thời	13.6 %	72.5 %	Nhà cho thuê theo mùa. Điều đó giải thích gần như toàn bộ tỷ lệ phần trăm của Maldonado và gần như không giải thích được tỷ lệ phần trăm nào của Montevideo.
Đang trong quá trình xây dựng hoặc sửa chữa.	7.4 %	4.3 %	Hiện tại chưa thể ở được: đây là công trình đang xây dựng hoặc căn hộ đang được cải tạo, nên chưa thể cho thuê.

Tỷ lệ phần trăm được tính dựa trên số lượng nhà bỏ trống ở mỗi quận, chứ không phải tổng số.

Hệ thống này thực sự đang khen thưởng điều gì?

Luật 18.795 thúc đẩy đầu tư tư nhân vào nhà ở thông qua miễn thuế. Cần xem xét kỹ những khoản miễn thuế này bao gồm những gì: về khoản thuế mà chủ sở hữu đã nộp.Không liên quan đến giá thuê.

Thuế thu nhập cá nhân / Thuế thu nhập doanh nghiệp / Thuế thu nhập đối với người không cư trú trên thu nhập từ cho thuê

Miễn giảm lên đến 100%

Đã 10 năm kể từ khi công trình hoàn thành.

Tiền thuê nhà có thể được miễn hoàn toàn. Mức độ miễn giảm tùy thuộc vào khu vực: có thể lên đến 100% ở một số khu vực của Montevideo và vùng nội địa.

Thuế tài sản

Minh oan

10 tuổi

Chủ sở hữu không phải trả thuế bất động sản cho căn hộ đó trong suốt thời hạn thuê.

Thuế chuyển nhượng bất động sản (ITP)

Miễn thuế khi mua hàng

Ngay lập tức

Bạn sẽ tiết kiệm được tiền khi ký hợp đồng mua bán nhà.

Việc chủ đề này tồn tại suốt 10 năm không phải là trùng hợp ngẫu nhiên. Đây là giai đoạn được miễn thuế thu nhập từ cho thuê nhà và thuế tài sản. Sau năm thứ 11, bất động sản sẽ bị đánh thuế như bất kỳ bất động sản nào khác, và thu nhập ròng sẽ giảm ngay cả khi tiền thuê không thay đổi. Nếu bạn mua nhà để cho thuê, đây là phần tính toán thường bị bỏ qua nhất.

Các câu hỏi, từng câu một.

Nếu bạn thích thuê hoặc mua

Hướng dẫn thuê nhà Thuê nhà trong thời gian ở khu vực Clearing công cụ tính toán chi phí sinh hoạt Kinh tế Uruguay

Nguồn

Datos contrastados el 9 de agosto de 2026. Esta página describe datos públicos y el contenido de una norma; no afirma una relación causal entre el régimen y el precio del alquiler.