Préstamo hipotecario en Uruguay: por qué la cuota va en UI o UR
Un crédito para comprar vivienda en Uruguay casi nunca se firma en pesos y nunca en dólares: va en Unidades Indexadas o en Unidades Reajustables. Eso cambia lo único que importa —cuánto pagás cada mes— sin que el banco toque nada. Y los requisitos del fondo que habilita la mayoría de estos préstamos están escritos en UR, que acá van convertidos a pesos con la UR de hoy.
Calculado con la UR del día . La ANV publica este techo sólo en unidades.
UI o UR: qué mueve tu cuota
Las dos son unidades de cuenta que se actualizan solas. La diferencia no es cosmética: define contra qué corre tu cuota durante los próximos veinte años.
Sigue la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumo (IPC) del INE.
Se actualiza todos los días.
La cuota sigue a los precios. Si la inflación corre más rápido que tu sueldo, la cuota te pesa más cada año, aunque el número de UI no se mueva.
Ver su valor de hoySigue los salarios, por el Índice Medio de Salarios del INE.
Se actualiza una vez por mes.
La cuota sigue a los sueldos. Si tu sueldo acompaña al promedio, la cuota se mantiene más o menos igual en proporción a lo que ganás.
Ver su valor de hoyEl Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, límite por límite
Es el fondo de la ANV que permite financiar una parte del precio que el banco por sí solo no presta. Cada fila va con la frase publicada por la ANV, para que se pueda verificar sin creernos.
| Qué | Cuánto | Lo que publica la ANV |
|---|---|---|
| En qué unidad va | UI o pesos | «El préstamo es en Unidades Indexadas (UI) o en pesos.» |
| Plazo máximo | 25 años | «Plazo máximo de 25 años.» |
| Cuánto financia | 95 % del valor (mínimo 75 %) | «El préstamo máximo es del 95% del valor de la vivienda (el mínimo es del 75%).» |
| Tope de la cuota | menos del 35 % del ingreso del núcleo | «La cuota debe ser inferior al 35% de los ingresos del núcleo familiar.» |
| Techo de ingreso | UR 100 líquidas del núcleo | «El ingreso líquido del núcleo familiar no puede superar las UR 100.» |
| Ahorro previo | entre 5 % y 25 % del valor | «Contar con un ahorro previo de entre el 5% y el 25% del valor de la vivienda.» |
Ojo con el ahorro previo: la ANV escribe «entre el 5 % y el 25 %», no «5 %». Cuál te toca lo define el banco con tu caso, así que el piso del rango no es una promesa.
Qué parte baja del IRPF
Las cuotas del hipotecario son deducción admitida, con dos condiciones y un tope. Tiene que ser tu vivienda única y permanente, y la DGI exige que «el costo de la vivienda no haya superado UI 1:000.000». El tope anual son 36 BPC, que con la BPC vigente son $ 247.104 al año.
No te lo descuenta el empleador
La deducción no baja la retención de cada mes: entra presentando la declaración jurada anual, formulario 1102 o 1103. Si hay dos o más titulares se reparte de común acuerdo y, si no lo hay, en partes iguales.
La DGI admite las cuotas de:
- Préstamos hipotecarios
- Cuotas de promitente comprador del BHU, la ANV, el MVOTMA y MEVIR
- Cuotas de cooperativas de vivienda, fondos sociales y sociedades civiles
La DGI publicó este tope en pesos para el ejercicio 2025: $ 236.736. El monto sube cada enero con la BPC, así que el de arriba se calcula y no se copia. Mirá también la declaración de IRPF y la calculadora de IRPF .
Si arrastrás un crédito viejo en UR
No es lo mismo pedir un préstamo hoy que deber uno de los noventa. El Plan UR de la ANV rebaja la tasa de créditos en Unidades Reajustables ya otorgados, siempre que el monto original no haya superado los USD 80.000 a la fecha de otorgamiento y que el crédito haya sido para vivienda propia.
- Créditos tomados hasta el 31 de diciembre de 1993: quedan a 0 % de interés.
- Créditos tomados entre el 1.º de enero de 1994 y el 31 de diciembre de 2008: quedan a 2,5 % de interés.
Lo que esta página no publica
Ninguna tasa de interés. Cada prestamista fija la suya y la mueve, y una tasa copiada acá envejece sin avisar: la que decide tu cuota es la del contrato que te ofrecen. Las condiciones propias del BHU tampoco están: su sitio rechaza toda lectura automatizada, así que no pudimos leerlas de la fuente, y una cifra que no se puede verificar no se publica. Lo que sí podés comparar antes de entrar a un mostrador es la unidad, el plazo y qué porcentaje del ingreso se lleva la cuota, que es lo que está acá con su fuente.
Preguntas frecuentes
- ¿En qué moneda es un préstamo hipotecario en Uruguay?
- En unidades, no en pesos ni en dólares. El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios de la ANV establece que «el préstamo es en Unidades Indexadas (UI) o en pesos», y los créditos más viejos del BHU están en Unidades Reajustables (UR). La UI sigue a la inflación y se actualiza todos los días; la UR sigue a los salarios y se actualiza una vez por mes. Por eso la cuota en pesos cambia sola, sin que el banco toque nada.
- ¿Hasta cuánto me pueden prestar y cuánto tengo que tener ahorrado?
- Con el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios de la ANV, «el préstamo máximo es del 95% del valor de la vivienda (el mínimo es del 75%)», el plazo máximo es de 25 años y hay que «contar con un ahorro previo de entre el 5% y el 25% del valor de la vivienda». Además la cuota «debe ser inferior al 35% de los ingresos del núcleo familiar» y el ingreso líquido del núcleo «no puede superar las UR 100».
- ¿Las cuotas del préstamo hipotecario se descuentan del IRPF?
- Sí, con tope y sólo por la vivienda única y permanente. La DGI admite deducir las cuotas siempre que «el costo de la vivienda no haya superado UI 1:000.000» y «el monto máximo a deducir no podrá superar las 36 BPC anuales». No baja la retención de cada mes: entra presentando la declaración jurada anual, formulario 1102 o 1103. Si hay dos o más titulares, la deducción se reparte de común acuerdo y, si no lo hay, en partes iguales.
- Tengo un crédito viejo en UR, ¿puedo bajarle la tasa?
- El Plan UR de la ANV rebaja la tasa de créditos en Unidades Reajustables ya otorgados, siempre que el monto original no haya superado los USD 80.000 a la fecha de otorgamiento y que el crédito haya sido para vivienda propia. Los tomados hasta el 31 de diciembre de 1993 quedan a 0 % de interés, y los tomados entre el 1.º de enero de 1994 y el 31 de diciembre de 2008, a 2,5 %.
- ¿Cuál es la tasa de un préstamo hipotecario hoy?
- Esta página no la publica. Cada prestamista fija y publica su propia tasa, la mueve, y una tasa copiada acá envejece sin avisar: la que decide tu cuota es la del contrato que te ofrecen, en el mostrador o en el simulador del propio banco. Lo que sí podés comparar antes de entrar es la unidad (UI o UR), el plazo y el porcentaje del ingreso que se lleva la cuota, que es lo que está en esta página con su fuente.
De dónde sale esto
Cada cifra de esta página está leída de la fuente oficial del programa. Última lectura: 28 de setiembre de 2026.
- ANV — Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH)
- DGI — Deducción de préstamos hipotecarios en el IRPF
- ANV — Plan UR
- BHU — préstamos hipotecarios