Vì sao giá cả vẫn chưa đủ
Việc mua bất động sản ở Uruguay bao gồm một loạt các khoản chi phí được cộng vào giá mua và phải có sẵn vào ngày ký hợp đồng. Các khoản chi phí chính bao gồm phí công chứng, Thuế Chuyển nhượng Bất động sản (ITP), phí công chứng và quỹ hưu trí, cùng một loạt các giấy chứng nhận và thủ tục đăng ký. Theo nguyên tắc thực tế, người mua thường dành từ 5% đến 8% giá mua cho các khoản chi phí này, mặc dù tỷ lệ phần trăm có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào giá trị thực tế của bất động sản, phí công chứng và việc mua bán có được tài trợ hay không. Hãy xác minh bảng phân bổ chi phí hiện tại bằng cách yêu cầu văn bản xác nhận từ công chứng viên; việc ước tính sai các chi phí này là nguyên nhân khiến nhiều giao dịch bị đình trệ vào phút cuối.
Hãy chuyển đến một phần của hướng dẫn.
Phí công chứng
Tại Uruguay, việc mua bán bất động sản được thực hiện bởi công chứng viên, người sẽ xem xét giấy tờ sở hữu, soạn thảo hợp đồng, khấu trừ và nộp thuế, và đăng ký giao dịch. Phí của họ thường vào khoảng 3%, được tính trên mức cao hơn giữa giá chào bán và giá trị thị trường hiện tại của bất động sản, cộng thêm thuế GTGT và khoản đóng góp vào Quỹ Công chứng. Mức phí này chỉ mang tính chất tham khảo và có thể thương lượng. Người mua thường tự chỉ định và trả phí cho công chứng viên của mình. Nếu bạn mua nhà bằng khoản vay thế chấp, ngân hàng hoặc BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) thường yêu cầu công chứng viên riêng của họ cho khoản vay thế chấp, điều này có thể làm phát sinh thêm phí cho hợp đồng đó. Hãy yêu cầu báo giá bằng văn bản trước khi tiến hành, trong đó nêu rõ phí, thuế GTGT và các loại thuế khác.
ITP: người mua và người bán
Thuế chuyển nhượng bất động sản (ITP) được áp dụng khi chuyển nhượng bất động sản. Theo Bộ luật Thuế (DGI), mức thuế suất áp dụng cho người mua là 2% và cho người bán là 2%, được tính không dựa trên giá bán mà dựa trên giá trị thực do Cục Đăng ký đất đai quốc gia xác định cho bất động sản đó, một giá trị được cập nhật theo Chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Nói cách khác, mỗi bên phải trả 2%. Công chứng viên đóng vai trò là người giữ hộ: họ thu ITP tại thời điểm lập hợp đồng và chuyển cho DGI (Bộ luật Thuế). Vì thuế này được tính dựa trên giá trị địa chính, thường thấp hơn giá trị thị trường, nên tốt nhất là nên yêu cầu giấy chứng nhận địa chính để ước tính số tiền phải trả trước.
Các khoản đóng góp, quỹ hưu trí và chứng chỉ
Ngoài phí công chứng và Thuế Chuyển nhượng Bất động sản (ITP), còn có những khoản phí nhỏ hơn nhưng phát sinh thêm. Khoản đóng góp vào quỹ hưu trí là khoản thanh toán cho Quỹ Công chứng, được tính dựa trên phí công chứng và do đó sẽ tăng lên theo giá trị giao dịch. Nhiều giấy tờ và thủ tục khác nhau phải được xử lý và thanh toán: thông tin đăng ký bất động sản (xác nhận quyền sở hữu và không có thế chấp hoặc cầm cố), giấy chứng nhận đã nộp thuế đầy đủ, khoản đóng góp BPS (nếu có), và trong trường hợp chung cư, bằng chứng về các khoản phí chung chưa thanh toán. Mỗi giấy tờ đều có một khoản phí nhỏ. Công chứng viên yêu cầu các giấy tờ này như một phần của việc tìm kiếm quyền sở hữu, và bảng chi tiết cuối cùng sẽ được thể hiện trong bảng kê chi phí của họ.
Cách ước tính tổng số tiền của bạn
Để nắm rõ chi phí trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu công chứng viên cung cấp bảng dự toán chi tiết: phí công chứng cộng thêm VAT và các khoản đóng góp vào Quỹ Công chứng, Thuế Chuyển nhượng Bất động sản (ITP) của người mua dựa trên giá trị địa chính, các khoản đóng góp hưu trí và các giấy tờ chứng nhận. Nếu bạn mua bằng hình thức vay vốn, hãy tính riêng các chi phí vay và thế chấp. Sử dụng giá trị địa chính thực tế để tính ITP, chứ không phải giá bán, vì chúng thường khác nhau. Hãy chuẩn bị sẵn tiền cho các khoản chi phí này vào ngày hoàn tất giao dịch, tách biệt với giá mua. Một công chứng viên giỏi sẽ sẵn lòng cung cấp bảng dự toán chi tiết này.
Đây là hướng dẫn chung.
Tỷ lệ phí, giá trị địa chính và chi phí chứng nhận có thể khác nhau, và mỗi giao dịch đều khác biệt. Hướng dẫn này mô tả các khoản chi phí liên quan và cách tính toán chúng, nhưng các con số chính xác cho trường hợp cụ thể của bạn sẽ do công chứng viên cung cấp, người chịu trách nhiệm tính toán và nộp các khoản thuế này. Đối với Thuế Chuyển nhượng Bất động sản (ITP) và cơ sở tính thuế, nguồn chính thức là DGI; đối với các khoản đóng góp, đó là BPS và Quỹ Công chứng. Luôn luôn xác minh các con số hiện hành trước khi cam kết và không bao giờ ký bất cứ điều gì nếu không có bản kê chi tiết bằng văn bản về các khoản chi phí.