Nó là gì và ai cung cấp nó?
Khoản vay thế chấp tài trợ cho việc mua nhà, sử dụng chính ngôi nhà đó làm tài sản thế chấp: nếu bạn ngừng thanh toán, người cho vay có thể tịch thu nhà. Tại Uruguay, các khoản vay thế chấp được cung cấp bởi BHU, ngân hàng nhà nước chuyên biệt, và năm ngân hàng tư nhân: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank và BTG Pactual, ngân hàng đã mua lại hoạt động của HSBC tại Uruguay và hiện công bố các điều khoản này theo điều kiện riêng của mình. Cơ quan Nhà ở Quốc gia không cho vay tiền; cơ quan này quản lý Quỹ Bảo lãnh Khoản vay Thế chấp, một khoản bảo lãnh của nhà nước được đảm bảo bằng các khoản vay từ các ngân hàng tham gia. Và có một thiếu sót đáng ngạc nhiên: BROU không cung cấp các khoản vay thế chấp để mua nhà. Trang web của chính ngân hàng này nêu rõ rằng BHU là ngân hàng nhà nước duy nhất được ủy quyền cấp các khoản vay thế chấp, và những gì ngân hàng này cung cấp cho khách hàng là giảm giá phí đăng ký khoản vay tại BHU.
Hãy chuyển đến một phần của hướng dẫn.
Loại tiền tệ là yếu tố quyết định, trước cả tỷ giá.
Trước tiên, hãy kiểm tra đơn vị đo lường cho khoản vay của bạn. BHU chỉ cho vay bằng Đơn vị được điều chỉnh theo chỉ số (Indexed Units - UI); năm tổ chức cho vay tư nhân cung cấp cả UI và đô la. UI được điều chỉnh theo Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), vì vậy khoản thanh toán hàng tháng của bạn bằng peso sẽ tăng theo lạm phát ngay cả khi mức lương của bạn không thay đổi. Đơn vị điều chỉnh (Adjustable Unit - UR) thì khác: nó theo dõi Chỉ số tiền lương trung bình (Average Wage Index), đó là lý do tại sao các khoản vay cũ bằng UR không thể so sánh với các khoản vay được ký kết ngày hôm nay. Đối với đô la, không có điều chỉnh lạm phát, nhưng nếu bạn được trả lương bằng peso, bạn sẽ phải chịu toàn bộ sự mất giá, và lãi suất bằng đô la cao hơn hai hoặc ba điểm phần trăm so với cùng mức lãi suất bằng UI. Chúng tôi không bao gồm giá trị hiện tại của đơn vị ở đây vì nó thay đổi hàng tháng: hãy kiểm tra giá trị của nó hôm nay bằng cách sử dụng công cụ chuyển đổi Đơn vị được điều chỉnh theo chỉ số và điều chỉnh khoản thanh toán hàng tháng của bạn sang peso bằng tỷ giá hiện tại đó.
Những thông tin mà mỗi bên cho vay công bố
Bảng này tổng hợp những thông tin mà mỗi bên cho vay công bố trên trang web hoặc trong tài liệu chính thức của họ – văn bản điều chỉnh hợp đồng và không phải lúc nào cũng trùng khớp với tiêu đề trên trang chủ. Hãy đọc kỹ và hiểu rõ những gì bạn đang so sánh. Lãi suất được tính theo lãi suất hiệu quả hàng năm trên mỗi đơn vị tín dụng, hầu hết đều là "bắt đầu từ" và phụ thuộc vào thời hạn, số tiền vay và việc bạn có tiền lương hoặc nguồn tài chính hỗ trợ khác trong ngân hàng hay không. Tỷ lệ phần trăm họ tài trợ được tính dựa trên giá mua hoặc giá trị thẩm định, tùy thuộc vào từng tổ chức, chứ không phải dựa trên số tiền bạn đã trả. Và mức thanh toán tối đa hàng tháng so với thu nhập là yếu tố loại trừ hầu hết mọi người: đó là mức trần mà ngân hàng chấp nhận, chứ không phải là khuyến nghị về số tiền bạn nên cam kết. Không có dòng nào trong bảng thể hiện một lời đề nghị: chúng là các điều khoản và điều kiện đã được công bố, chỉ được xác nhận khi nộp đơn.
| Người cho vay | Tiền tệ | Tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) | Thời hạn tối đa | Hỗ trợ tài chính lên đến... | Hạn mức tối đa về thu nhập |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | Chỉ giao diện người dùng | UI: từ 4,50% đối với dòng sản phẩm "Khoản vay trong mơ", lãi suất thay đổi tùy thuộc vào kỳ hạn, số tiền và hồ sơ khách hàng. | 25 năm (cải cách, 20) | 90% giá trị; dòng sản phẩm Dream báo giá lên đến 100%. | 25% thu nhập khả dụng |
| Quỹ ANV / Quỹ Bảo đảm (FGCH) | UI hoặc peso, tùy thuộc vào ngân hàng tham gia. | Nó không công bố tỷ giá: tỷ giá do ngân hàng tham gia ấn định. | 25 tuổi | 95%, với mức tiết kiệm tối thiểu trước đó là 5%. | dưới 35%, với thu nhập cốt lõi không vượt quá 100 UR |
| BROU: không cung cấp khoản vay thế chấp mua nhà | không áp dụng | không công bố lãi suất thế chấp | không áp dụng | Không áp dụng: đề cập đến BHU và giảm chi phí xin tín dụng. | không công bố tỷ lệ thu nhập theo hạn ngạch |
| Itaú | UI | Giao diện người dùng: từ 3,75% với tài khoản Ngân hàng Cá nhân hoặc gói đầy đủ. | 30 tuổi | 80% giá trị thị trường, tùy thuộc vào khu vực. | 35%, với mức thu nhập tối thiểu của gia đình là UI 10.000 |
| Santander | UI hoặc USD | UI dưới 10 tuổi: 4,00%; từ 11 đến 30 tuổi: 4,75% | 30 năm kinh nghiệm tại UI | Lên đến 85% giá mua (80% dành cho công chúng) | 35% bằng trợ cấp thất nghiệp (UI) và tối đa 20% bằng đô la Mỹ (USD), thu nhập tối thiểu để nhận UI là 10.000. |
| BBVA | UI hoặc USD | Từ 100.000 USD trở lên: Bảo hiểm thất nghiệp (UI) đến 25 năm, lãi suất 3,75%; USD đến 25 năm, lãi suất 6,50% | 25 năm (300 kỳ trả góp) | Mức trợ cấp là 80% và 90% đối với các bất động sản có giá trên 150.000 USD. | 30% trợ cấp thất nghiệp, với mức thu nhập tối thiểu 30.000 đô la từ người thụ hưởng. |
| Scotiabank | UI hoặc USD | UI: 4,50% và 4,65% tùy thuộc vào phân khúc (tài liệu chính thức) | 25 tuổi | 90% là nhà ở đầu tiên, 75% là nhà ở thứ hai. | Không công bố; thu nhập ròng tối thiểu từ 50.000 đô la (UI) |
| BTG Pactual (trước đây là HSBC) | UI hoặc USD | Tại UI: Lãi suất 3,75% cho các khoản vay từ 99.999 USD đến 500.000 USD và 4,75% cho các khoản vay từ 30.000 USD đến 99.999 USD; tại USD: Lãi suất cố định 5,75% trong 20 năm. | 25 năm kinh nghiệm tại UI, 20 năm tại USD | 90% dành cho nhà ở đầu tiên (80% trên 150.000 USD) | 35%, với mức thu nhập cốt lõi tối thiểu là 60.000 đô la Mỹ (danh nghĩa). |
BHU và Quỹ Bảo lãnh
Ngân hàng BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) cung cấp các khoản vay bằng đơn vị chỉ số (UI) với thời hạn lên đến 25 năm để mua hoặc xây nhà và 20 năm để cải tạo, với khoản thanh toán hàng tháng lên đến 25% thu nhập khả dụng đối với người lao động và người về hưu, 30% nếu bạn chấp nhận thanh toán trực tiếp từ lương và 20% nếu bạn phụ thuộc vào các nguồn thu nhập khác. Chương trình "Khoản vay trong mơ" của ngân hàng này bắt đầu với lãi suất hiệu quả hàng năm là 4,50% và cung cấp khoản vay lên đến 100% giá trị tài sản. Chương trình này yêu cầu độ tuổi tối thiểu là 18, độ tuổi tối đa là 70 khi kết thúc thời hạn vay và 6 tháng kinh nghiệm làm việc trong khu vực công hoặc 2 năm trong khu vực tư nhân. Quỹ Bảo lãnh Khoản vay Thế chấp, do ANV (Cơ quan Nhà ở Quốc gia) quản lý, là cách để đạt được mức 95% với khoản tiết kiệm trước đó là 5%: điều kiện là thu nhập ròng của hộ gia đình không được vượt quá 100 UR (Unidades Reajustables) và khoản thanh toán hàng tháng phải dưới 35%. Danh sách các ngân hàng tham gia do ANV công bố bao gồm BBVA, BHU, HSBC, Santander và Scotiabank, nhưng không bao gồm BROU hoặc Itaú, mà không có lời giải thích công khai.
Itaú, Santander và BBVA
Itaú cung cấp các khoản vay 30 năm bằng UI (Đơn vị chỉ số), bắt đầu từ 3,75% với gói Ngân hàng Cá nhân hoặc gói Đầy đủ. Họ tài trợ lên đến 80% giá trị thị trường tùy thuộc vào khu vực và yêu cầu thu nhập gia đình tối thiểu là 10.000 UI, với khoản thanh toán hàng tháng được giới hạn ở mức 35%. Santander cũng cung cấp các khoản vay 30 năm bằng UI, nhưng chỉ dành cho khách hàng được trả lương, khách hàng Chọn lọc, sinh viên tốt nghiệp đại học và nhân viên nhà nước; họ quảng cáo các khoản vay 20 năm cho công chúng. Lãi suất của họ là 4,00% cho thời hạn dưới 10 năm và 4,75% cho thời hạn từ 11 đến 30 năm, tài trợ lên đến 85% giá mua (80% cho công chúng), và cho phép thanh toán hàng tháng 35% bằng UI so với 20% bằng đô la. BBVA có thời hạn tối đa 25 năm và 300 kỳ trả góp: từ 100.000 USD trở lên, lãi suất được công bố là 3,75% bằng lãi suất cơ bản và 6,50% bằng đô la Mỹ, tài trợ 80% và tăng lên 90% đối với các bất động sản có giá trị trên 150.000 USD, với thu nhập tối thiểu 30.000 USD của chủ sở hữu và khoản trả góp 30% bằng lãi suất cơ bản.
Scotiabank và BTG Pactual, trước đây là HSBC
Tài liệu quảng cáo khoản vay hiện tại của Scotiabank liệt kê lãi suất hiệu dụng hàng năm là 4,50% và 4,65% tùy thuộc vào phân khúc, với thời hạn 25 năm, cho vay lên đến 90% đối với nhà ở đầu tiên và 75% đối với nhà ở thứ hai, và thu nhập ròng tối thiểu là 50.000 đô la đối với khoản vay UI (Indexed Unit). Trang web của họ đồng thời quảng cáo mức lãi suất "từ 3,80%" với hình thức chuyển khoản trực tiếp lương: đây là hai con số khác nhau từ cùng một ngân hàng, và chúng tôi đăng tải con số từ tài liệu quảng cáo ở đây vì đó là tài liệu quy định hợp đồng. Vui lòng yêu cầu bản sao có ngày tháng trước khi so sánh. BTG Pactual tiếp tục sản phẩm trước đây được HSBC cung cấp và quảng cáo mức lãi suất UI 3,75% cho các khoản vay từ 99.999 USD đến 500.000 USD trong 25 năm, và 4,75% cho các khoản vay từ 30.000 USD đến 99.999 USD; tính bằng đô la, mức lãi suất tối đa là 5,75% cố định trong 20 năm. Chương trình này tài trợ tới 90% giá trị mua nhà lần đầu, giảm xuống còn 80% đối với các bất động sản có giá trên 150.000 USD, và yêu cầu thu nhập tối thiểu 60.000 USD của hộ gia đình. Chương trình cho vay này đã được Quỹ Bảo lãnh tuyên bố hoạt động, nhưng Cơ quan Nhà ở Quốc gia (ANV) vẫn liệt kê HSBC chứ không phải BTG Pactual.
Những gì không nằm trong hạn ngạch
Khoản trả góp thế chấp không phải là tất cả những gì bạn phải trả. Thuế chuyển nhượng bất động sản là 2% đối với người mua và 2% đối với người bán, và DGI được tính dựa trên giá trị thực tế do Cơ quan đăng ký đất đai quy định, được điều chỉnh theo lạm phát, chứ không phải dựa trên giá thỏa thuận. Tổng chi phí hoàn tất giao dịch, bao gồm phí công chứng, đóng góp vào Quỹ Công chứng, giấy chứng nhận và tem, ước tính khoảng 3% đến 5% giá trị bất động sản: đây là mức tham khảo thị trường, không phải phí chính thức, vì vậy hãy yêu cầu công chứng viên cung cấp bảng chi tiết bằng văn bản. Sau đó là các chi phí của chính khoản vay: phí thẩm định, do ngân hàng tính trước khi phê duyệt; bảo hiểm nhân thọ trên số dư nợ và bảo hiểm cháy, bắt buộc tại tất cả các ngân hàng được khảo sát; phí khởi tạo và xử lý; và phí hàng tháng trên số dư nợ là BCU, không được đề cập trong bất kỳ quảng cáo nào. Nếu bạn mua nhà chung cư, hãy cộng thêm các chi phí chung.
Bạn cần kiếm được bao nhiêu tiền?
Không có quy tắc thống nhất nào, ngay cả trong cùng một ngân hàng. Phạm vi được công bố dao động từ 20% đến 35% thu nhập: BHU cho phép 25% đối với nhân viên và người về hưu, 30% với hình thức ghi nợ trực tiếp từ lương, và 20% đối với các nguồn thu nhập khác; Itaú, Santander trong UI (Indexed Units), và BTG Pactual đạt mức 35%; BBVA vẫn giữ ở mức 30% trong UI và giảm xuống 15% khi tính bằng đô la; Santander giảm xuống còn 20% khi khoản vay được tính bằng đô la. Ngoài ra, còn có mức thu nhập tối thiểu: UI 10.000 thu nhập gia đình tại Itaú và Santander, 30.000 đô la cho chủ tài khoản tại BBVA, 50.000 đô la thu nhập ròng tại Scotiabank, và 60.000 đô la thu nhập danh nghĩa cho hộ gia đình tại BTG Pactual. Quỹ Bảo lãnh hoạt động theo cách ngược lại và đặt ra mức trần: nếu thu nhập ròng của hộ gia đình vượt quá 100 UR (Unidades Reajustables), bạn sẽ không đủ điều kiện. Để đạt mức sàn, bạn có thể cộng thêm thu nhập của vợ/chồng hoặc người đồng vay.
Những điều cần hỏi trước khi ký hợp đồng
Pedí la cartilla vigente con fecha, no la landing: en Scotiabank y en Santander el titular comercial y el documento oficial no dicen lo mismo. Pedí la tasa efectiva anual con todos los cargos adentro y la tabla de amortización completa, porque dos créditos con la misma tasa terminan costando distinto según los seguros y las comisiones. Preguntá tres cosas que casi nunca están en el aviso: cuánto cuesta cancelar antes de tiempo, si la comisión de apertura se suma al capital financiado y por lo tanto paga intereses, y si el IVA sobre los intereses está exonerado en tu moneda y destino. Confirmá los topes de precio del Fondo de Garantía, que la ANV republica todos los meses. Tomá todo esto como orientación: son condiciones publicadas al 16 de setiembre de 2026, cambian sin aviso y la cifra que manda es la que el banco te dé por escrito.