Utang untuk pengeluaran umum: apa dampaknya bagi Anda dan kapan jatuh temponya
Masa berlakunya berakhir setelah empat tahun, suku bunganya 12% per tahun dan tidak dihitung secara majemuk, dan rekening yang disetujui oleh majelis sudah merupakan instrumen yang mengikat secara hukum. Bagian pentingnya adalah: semua itu tidak dapat diubah oleh peraturan, bahkan jika Anda telah menandatanganinya.
Semua ini tidak dapat diubah oleh kontrak atau peraturan.
Undang-undang menyatakan bahwa ketentuan pasal tersebut merupakan masalah ketertiban umum dan berlaku untuk semua rezim kepemilikan horizontal dan kondominium yang ada, terlepas dari ketentuan kontrak atau peraturan kepemilikan bersama. Setiap peraturan yang menetapkan suku bunga lebih tinggi, mengkapitalisasi bunga, atau memperpanjang jangka waktu pembatasan tidak berlaku dalam hal ini—tidak peduli berapa kali Anda menandatanganinya atau berapa usia bangunan tersebut. Dekret-Undang-Undang 14.560, pasal 14
Apa yang dikatakan hukum tentang utang?
Pasal 14 dari Keputusan-Undang-Undang 14.560 memuat redaksi yang diberikan oleh Undang-Undang 19.604 pada tahun 2018. Versi sebelumnya menyatakan hal yang berbeda, sehingga teks apa pun sebelum tanggal tersebut mungkin merujuk pada rezim yang berbeda.
| Laporan keuangan yang disetujui oleh majelis kini menjadi instrumen yang dapat ditegakkan secara hukum. | Laporan pengeluaran yang disusun oleh administrator dan disetujui oleh majelis merupakan instrumen yang dapat ditegakkan, asalkan fakta-fakta tersebut dibuktikan secara sah sebagaimana dipersyaratkan oleh hukum. Tidak diperlukan proses hukum sebelumnya untuk menentukan apakah utang tersebut terutang; utang tersebut dapat ditegakkan. | Dekret-Undang-Undang 14.560, pasal 14 |
| Risalah rapat berfungsi sebagai bukti dan sebagai instrumen publik. | Salinan notaris dari risalah rapat yang diadakan sesuai dengan peraturan atau undang-undang memiliki nilai pembuktian sebagai instrumen publik. Oleh karena itu, cukup untuk menetapkan pokok perkara: yang diperdebatkan kemudian adalah jumlahnya, bukan resolusi yang disahkan oleh rapat tersebut. | Dekret-Undang-Undang 14.560, pasal 7 |
| Hutang tersebut diperbarui meskipun tidak ada yang mengajukan klaim terhadap Anda. | Jumlah tersebut diperbarui sesuai dengan Keputusan-Undang-Undang 14.500, terlepas dari apakah pembayaran dituntut melalui proses hukum atau arbitrase. Menunggu tidak membekukannya: hal itu menjaga agar jumlahnya tetap sesuai dengan inflasi sementara bunga terus bertambah. | Dekret-Undang-Undang 14.560, pasal 14 |
| Tingkat bunga adalah 12% per tahun, dan itu adalah tingkat maksimum. | Undang-undang menetapkan suku bunga tahunan sebesar 12% untuk utang yang diperbarui. Ini bukan minimum atau saran: ini adalah ketentuan yang ditetapkan oleh undang-undang, dan di bawah ini adalah apa yang terjadi ketika peraturan bangunan menyatakan sebaliknya. | Dekret-Undang-Undang 14.560, pasal 14 |
| Bunga tidak dihitung secara majemuk. | Undang-undang menyatakannya dengan kata-kata tersebut. Tidak ada bunga majemuk: utang bertambah secara linier, bukan eksponensial, yang merupakan perbedaan antara utang yang dapat dikelola dan utang yang tidak dapat dikelola. | Dekret-Undang-Undang 14.560, pasal 14 |
| Masa berlaku sertifikat tersebut berakhir setelah empat tahun. | Utang untuk pengeluaran umum dan biaya pemeliharaan berakhir setelah empat tahun, dan undang-undang itu sendiri merujuk pada Pasal 1222 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Setiap angsuran memiliki jangka waktu pembatasannya sendiri yang dimulai dari tanggal jatuh tempo. | Dekret-Undang-Undang 14.560, pasal 14 |
Bagaimana uang tersebut didistribusikan?
Setiap orang membayar sesuai dengan nilai unit mereka.
Kontribusi untuk biaya administrasi, pemeliharaan dan perbaikan properti bersama, dan untuk premi asuransi, sebanding dengan nilai apartemen atau unit, tanpa mengurangi apa yang telah disepakati secara tegas oleh para pihak. Undang-undang 10.751, pasal 5
Apartemen lantai dasar dan basement tidak dikenakan biaya untuk tangga atau lift.
Undang-undang secara tegas membebaskan mereka dari kewajiban berkontribusi terhadap pemeliharaan dan perbaikan tangga dan lift, karena mereka bukan pemilik bersama atas fasilitas tersebut. Undang-undang 10.751, pasal 5
Pemilik unit membayar untuk apa pun yang terjadi di dalam gedung.
Pemasangan lantai, pintu, jendela, langit-langit, plesteran, pengecatan, dan perbaikan interior adalah tanggung jawab orang yang tinggal di dalamnya, bukan kepemilikan bersama. Undang-undang 10.751, pasal 6
Apa yang tidak dijawab oleh aturan-aturan ini?
Jika Anda membeli apartemen dengan utang, apakah Anda akan membayarnya?
Baik Pasal 14 Peraturan Perundang-undangan 14.560 maupun Undang-Undang 10.751 tidak menyatakan bahwa utang mengikuti unit tersebut. Yang dinyatakan adalah terhadap siapa hak milik tersebut dipegang: pemilik bersama yang berutang. Ini tidak cukup untuk menyimpulkan bahwa pembeli dibebaskan dari kewajiban, karena jawabannya dapat berasal dari peraturan lain dan ketentuan khusus transaksi. Pendekatan praktis, dan yang tidak dapat diinterpretasikan, adalah meminta bukti utang unit dari administrator SEBELUM penandatanganan, dan memastikan bahwa status utang tersebut tercatat baik dalam perjanjian jual beli pendahuluan maupun akta kepemilikan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
- Kapan utang untuk pengeluaran umum berakhir di Uruguay?
- Setelah empat tahun. Hal ini tercantum dalam Pasal 14 Peraturan Perundang-undangan 14.560, sebagaimana diubah oleh Undang-Undang 19.604 tahun 2018, dan merujuk pada Pasal 1222 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Setiap angsuran berjalan sesuai jangka waktunya sendiri sejak tanggal jatuh tempo.
- Berapa suku bunga yang dapat mereka kenakan kepada saya untuk biaya umum yang terlambat dibayar?
- Tingkat bunga tahunan sebesar 12% diterapkan pada utang yang diperbarui, dan bunga tersebut tidak dihitung secara majemuk: tidak ada bunga atas bunga. Selanjutnya, jumlah tersebut disesuaikan sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan 14.500 meskipun tidak ada yang mengambil tindakan hukum terhadap Anda.
- Apakah peraturan bangunan dapat menetapkan suku bunga atau jangka waktu yang berbeda?
- Tidak. Undang-undang menyatakan bahwa ketentuan pasal tersebut merupakan masalah ketertiban umum dan berlaku untuk semua rezim kepemilikan horizontal dan kondominium yang ada, terlepas dari ketentuan kontrak atau peraturan kepemilikan bersama. Peraturan yang menetapkan suku bunga lebih tinggi, mengkapitalisasi bunga, atau memperpanjang jangka waktu pembatasan tidak berlaku dalam hal ini.
- Bisakah mereka menuntut saya tanpa melalui persidangan atas biaya-biaya umum?
- Laporan pengeluaran yang disusun oleh administrator dan disetujui oleh majelis merupakan instrumen yang dapat ditegakkan, asalkan fakta-fakta tersebut dibuktikan secara sah sebagaimana dipersyaratkan oleh hukum. Dengan kata lain, tidak ada proses hukum sebelumnya untuk menentukan apakah utang tersebut sah: prosesnya langsung menuju penegakan hukum, dan risalah rapat majelis berfungsi sebagai bukti dalam bentuk instrumen publik.
- Siapa yang membayar biaya lift jika saya tinggal di lantai dasar?
- Anda tidak perlu membayarnya. Undang-undang 10.751 secara tegas membebaskan pemilik lantai dasar dan ruang bawah tanah dari kewajiban berkontribusi terhadap pemeliharaan dan perbaikan tangga dan lift, karena mereka bukan pemilik bersama dari fasilitas tersebut.
- Bagaimana biaya umum dibagi di antara apartemen-apartemen tersebut?
- Sesuai dengan nilai masing-masing apartemen atau unit, tanpa mengurangi ketentuan tegas dari para pihak. Pembagian tidak dilakukan secara merata kecuali disepakati lain.
- Jika saya membeli apartemen dengan biaya perawatan bersama yang belum dibayar, apakah saya harus membayarnya?
- Baik Pasal 14 Peraturan Perundang-undangan 14.560 maupun Undang-Undang 10.751 tidak menyatakan bahwa utang mengikuti unit tersebut; melainkan, keduanya menyatakan terhadap siapa hak milik dipegang, yaitu pemilik bersama yang berutang. Hal ini tidak cukup untuk menyimpulkan bahwa pembeli dibebaskan dari tanggung jawab, karena jawabannya mungkin terletak pada peraturan lain dan ketentuan khusus transaksi tersebut. Yang tidak dapat diinterpretasikan adalah permintaan bukti utang unit dari administrator sebelum penandatanganan dan pencatatan status utang dalam perjanjian jual beli pendahuluan dan akta kepemilikan.
- Apakah layak menghentikan pembayaran dan menunggu hingga batas waktu gugatan berakhir?
- Utang tersebut tidak dibekukan selama Anda menunggu: utang tersebut diperbarui sesuai dengan Keputusan-Undang-Undang 14.500 meskipun tidak ada yang mengajukan klaim, dan dikenakan bunga 12% setiap tahunnya. Dan karena faktur yang disetujui merupakan instrumen yang dapat ditegakkan, kepemilikan bersama tidak memerlukan gugatan yang panjang untuk memulai penegakan hukum. Batas waktu empat tahun memang ada, tetapi mengandalkan hal itu sama saja dengan bertaruh bahwa tidak akan ada yang melakukan apa pun selama empat tahun.
Dari mana ini berasal?
Berdasarkan teks peraturan yang berlaku saat ini, bukan ringkasan. Terakhir dibaca: 3 September 2026.
- Peraturan Perundang-undangan No. 14.560, pasal 14 — teks saat ini (IMPO)
- Undang-Undang No. 19.604 — yang memberikan Pasal 14 rumusan saat ini (2018)
- Undang-Undang No. 10.751 — Properti Horizontal (IMPO)