Cuánto pagás: el 10,5 % de cada mes de alquiler
Si sos residente y alquilás un inmueble, cada mes va al IRPF el 10,5 % de lo que cobrás de alquiler, sea un contrato anual o uno de temporada. Ese 10,5 % no es la tasa del impuesto: es el anticipo que pagás vos, o la retención que te hace un intermediario. La tasa es el 12 % sobre la renta neta (Título 7, arts. 35 y 37), y el 10,5 % sale de aplicar ese 12 % al 87,5 % del alquiler, o sea que es como si un 12,5 % se fuera en gastos deducibles. El ejemplo es de la propia DGI: si en agosto de 2026 cobrás un alquiler de $ 30.000, el IRPF a pagar es 10,5 % × $ 30.000 = $ 3.150, y vence el 25 de setiembre de 2026. Es la misma cuenta de la página de impuestos sobre inversiones, donde están también las demás rentas de capital, y la calculadora de impuestos sobre inversiones la hace con tus números.
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Si cobrás por inmobiliaria, la Contaduría o ANDA: te lo retienen
Cuando el alquiler pasa por un agente de retención, el agente te descuenta el 10,5 % y lo paga a la DGI todos los meses. El Decreto 148/007 (art. 36) designa como agentes al Estado y a los demás organismos públicos que te pagan un alquiler, a la Contaduría General de la Nación y a las entidades que prestan juntos los servicios de garantía y cobranza, como ANDA, a las empresas que la DGI tiene en Grandes Contribuyentes o en el grupo CEDE cuando son las que te pagan, y a las entidades que administran propiedades haciendo la cobranza. Ese último detalle importa: la inmobiliaria que sólo te consiguió el inquilino, si después cobrás vos, no es la que retiene, y el anticipo queda de tu lado. Si te retuvieron sobre el total de lo que cobraste, no hacés ningún anticipo, y podés dejar esas retenciones como definitivas sin presentar la declaración jurada anual (Decreto 148/007, art. 45). La Contaduría lo avisa en su propia ficha: de cada alquiler que paga retiene el 10,5 %. Hay una trampa cuando el inquilino deja de pagar. Si el agente no cobró, no hubo retención, y para hacer valer el contrato en un juicio, un desalojo por ejemplo, tenés que estar al día con el IRPF (Título 7, art. 17). Por eso la DGI indica que, si el agente no cobró el alquiler, los anticipos los hacés vos. La única excepción de la ley es el desalojo de los alquileres sin garantía del art. 421 de la Ley 19.889.
Si cobrás vos o por una plataforma: boleto 2908, código 111
Si no hay agente de retención, el anticipo lo pagás vos: el 10,5 % de lo que corresponde a cada mes de alquiler. Vale igual para la temporada y para las plataformas digitales, que según la DGI informan cada operación pero no son agentes de retención y no te retienen nada. Se paga con el boleto de pago 2908, que armás en el portal de la DGI: en el campo RUT va tu cédula, el código de impuesto es el 111 (IRPF, contribuyentes de categoría I, anticipo arrendamiento), en Mes/Año ponés el mes del alquiler y en Importe el monto. En las redes de cobranza no hace falta imprimirlo, alcanza con decir tu cédula, y también se paga por internet en los bancos habilitados. Vence al mes siguiente, el día que fija el calendario de la DGI, que no es siempre el mismo: la tabla tiene los de 2026, y el alquiler de diciembre se paga en enero de 2027 con el calendario del año que viene. Una aclaración para el verano: el Decreto 309/024 suspendió la retención de las inmobiliarias en los contratos turísticos de hasta 31 días, pero sólo para los alquileres del 1 de diciembre de 2024 al 30 de abril de 2025, y la nota de IMPO al art. 36 del Decreto 148/007 no registra una suspensión posterior. Si la inmobiliaria no te retuvo, el anticipo es tuyo. Qué hace que un contrato sea de temporada, y los otros riesgos de alquilar por días, están en sus propias páginas.
| Alquiler de | Vence el anticipo |
|---|---|
| Diciembre de 2025 | 26 de enero de 2026 |
| Enero de 2026 | 25 de febrero de 2026 |
| Febrero de 2026 | 25 de marzo de 2026 |
| Marzo de 2026 | 27 de abril de 2026 |
| Abril de 2026 | 25 de mayo de 2026 |
| Mayo de 2026 | 25 de junio de 2026 |
| Junio de 2026 | 28 de julio de 2026 |
| Julio de 2026 | 27 de agosto de 2026 |
| Agosto de 2026 | 25 de setiembre de 2026 |
| Setiembre de 2026 | 26 de octubre de 2026 |
| Octubre de 2026 | 25 de noviembre de 2026 |
| Noviembre de 2026 | 28 de diciembre de 2026 |
Dejarlo como definitivo o declarar por lo real
Con retención o con anticipos, podés elegir: das esos pagos por definitivos y no presentás la declaración jurada anual por esas rentas, o declarás y liquidás por lo real. Lo real es el 12 % sobre el alquiler bruto menos lo que admite el art. 16 del Título 7: la comisión de la administradora de propiedades, los honorarios profesionales por firmar o renovar el contrato y el IVA de esos servicios, la Contribución Inmobiliaria, el Impuesto de Enseñanza Primaria, el alquiler que pagás vos si subarrendás, y los créditos incobrables. Si el contrato es de menos de doce meses, la Contribución, Primaria y el subarriendo se descuentan en proporción. Como el 10,5 % ya supone un 12,5 % de gastos, declarar por lo real baja la cuenta sólo si tus deducciones pasan de ese 12,5 % del alquiler. Un ejemplo nuestro, con números redondos: $ 360.000 de alquiler en el año dejan $ 37.800 de anticipos; si tus gastos deducibles suman $ 54.000, el 15 % del alquiler, el impuesto real es el 12 % de $ 306.000, o sea $ 36.720, $ 1.080 menos. Ojo con las herramientas: la calculadora de IRPF del sitio es la del sueldo; para el alquiler usá la de impuestos sobre inversiones, que pone la retención al lado de lo real.
La exoneración: alquileres de hasta 40 BPC al año
Si tus alquileres son chicos, podés no pagar IRPF por ellos. El literal J del art. 38 del Título 7 los exonera cuando se cumplen tres condiciones a la vez: que todos tus alquileres juntos no pasen de 40 BPC en el año civil, que tus demás rendimientos de capital gravados, como los intereses de un depósito a plazo, no pasen de 3 BPC, y que autorices expresamente el levantamiento del secreto bancario ante la DGI. Con la BPC de 2026, de $ 6.864, los topes son $ 274.560 al año de alquileres, $ 22.880 por mes si cobrás lo mismo los doce meses, y $ 20.592 de otras rentas de capital: las mismas cifras de la tabla de valores que la DGI publicó para 2026. La exoneración no se aplica sola. Tenés que pedirle la constancia a la DGI y presentarla a tu agente de retención, si lo tenés, que con ella deja de retenerte (Decreto 148/007, art. 38); si no hay agente, con la constancia no hacés anticipos. Y si dejás de cumplir alguna condición, tenés que pedir la anulación. La vivienda de interés social va por otro camino: no se hace trámite en la DGI, porque la CAIVIS, a través de la Agencia Nacional de Vivienda, emite la constancia con el porcentaje exonerado, y por la parte que no está exonerada se sigue anticipando o reteniendo.
Cómo se pide la constancia y cuánto dura
El trámite no tiene costo y se hace en línea: en Servicios en línea de la DGI entrás a Trámites, Solicitud de inicio, y elegís el trámite Exoneración de IRPF Arrendamiento con el subtrámite Solicitud de Constancia de Exoneración por persona física, o por Inmobiliaria si la pide la que te administra. Adjuntás escaneados el formulario 5500, que es la solicitud, y el 5600, que es el levantamiento voluntario del secreto bancario, los dos firmados, tu cédula y el contrato de alquiler, donde tienen que constar el monto, el plazo y quiénes son los arrendadores, junto con el padrón y los datos del inmueble. Si firma un apoderado, hace falta un poder especial que consienta expresamente levantar el secreto bancario ante la DGI, de no más de seis meses. También se puede hacer en persona, con agenda previa, y entonces el 5600 va en dos vías. Se pide al firmar el contrato y cada vez que cambian los datos de los inmuebles declarados. La constancia vale por el período del contrato que pusiste en el 5500, con la prórroga incluida, y se extiende sola un año más. Si el contrato ya venció, la constancia pedida antes del 31 de octubre vale hasta el 31 de diciembre de ese año, y la pedida después, hasta el 31 de diciembre del año siguiente. Si cobrás por la Contaduría, además subís la constancia de la DGI en el trámite Presentación de exoneración de IRPF de la CGN. Para darla de baja está el formulario 5501, por el subtrámite Solicitud Baja de Constancia de Exoneración.
Si el inmueble es de un matrimonio, de varios dueños o de una sucesión
La renta se reparte entre los dueños, y cada uno responde por su parte, también a la hora de cumplir las condiciones de la exoneración. En un matrimonio sin capitulaciones, la DGI mira la escritura de compraventa: si figura un solo cónyuge, el administrador, la renta es toda suya; si figuran los dos, va mitad y mitad. Con capitulaciones matrimoniales, se reparte como digan las capitulaciones. En un condominio o una sucesión, el art. 10 del Título 7 atribuye la renta a los condóminos o a los herederos según las normas o los contratos que correspondan, y en partes iguales si no hay prueba. Por eso el formulario 5500 te pide el porcentaje del alquiler que te toca: 50 % si sos dueño de la mitad. Si el titular del inmueble falleció, los herederos pueden pedir la exoneración cada uno por su lado, siempre que la sucesión esté inscripta en la DGI con los presuntos herederos identificados y que cada uno reúna las condiciones de la ley.
Si no sos residente: IRNR, código 200 y sin exoneración
Si no sos residente fiscal en Uruguay, en vez de IRPF pagás el Impuesto a las Rentas de los No Residentes, que según la DGI se calcula de la misma forma, con una tasa del 12 % para estas rentas (Título 8, art. 18). Si nadie te retiene, hacés anticipos mensuales del 10,5 % de lo que cobrás, y también podés dar los anticipos o las retenciones por definitivos sin presentar declaración (Decreto 149/007, art. 24). Para pagar tenés que inscribirte en el RUT, donde la DGI te da un número de identificación de extranjero, el NIE, que es lo que ponés en el campo RUT del boleto 2908, con el código 200 (IRNR, contribuyentes, anticipo). La diferencia que más pesa es que un no residente no puede pedir la exoneración de los 40 BPC: es sólo para contribuyentes de IRPF. Y la lista de agentes de retención es más larga, porque además del Estado, la Contaduría y las inmobiliarias que cobran incluye a cualquier empresa contribuyente de IRAE que sea tu inquilina (Decreto 149/007, art. 32).
Si sos el inquilino: el crédito del 8 %
Del otro lado del contrato hay un beneficio que se confunde con este impuesto. El inquilino de una vivienda permanente puede descontar de su propio IRPF hasta el 8 % del alquiler que paga (Título 7, art. 51), y para eso tiene que identificar al arrendador en su declaración jurada. No es una devolución del impuesto del dueño ni cambia lo que paga el propietario, aunque sí deja al propietario identificado ante la DGI en la declaración de su inquilino. Qué contrato hace falta, qué datos se piden y cómo se cobra está en la página del crédito fiscal por alquiler.