¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Desallotjament d'un lloguer a Uruguai: els terminis, article per article

A Uruguai hi ha dos règims de desallotjament amb terminis diferents, i quin et regeix no ho decideix el deute: ho decideix el teu contracte. En el règim sense garantia de la LUC el jutge decreta el desallotjament amb 6 dies hàbils i l'Alguacil executa el llançament dins de 5 dies hàbils de notificada la provisió. En el règim comú el termini per desocupar és de 20 dies i el llançament no es pot fer efectiu fins passats 15 dies hàbils des del següent a la notificació.

El primer, perquè es pregunta primer

El propietari no podeu desocupar pel vostre compte. En els dos règims el llançament el fa efectiu l'Alguacil amb una providència judicial que el disposa (Llei 19.889, art. 442; Decret llei 14.219, art. 62). Canviar el pany, tallar els serveis o treure les coses no és un pas del procés: no ho és ni tan sols quan el deute existeix i el contracte va vèncer.

Quin règim et regeix

El règim ràpid de la LUC no s'activa perquè té poca garantia: exigeix les cinc condicions de l'article 421 alhora, i una és que les dues parts hagin fet constar expressament en el contracte que se sotmeten a aquesta llei. Si en falta qualsevol, l'arrendament es regeix pel Decret llei 14.219 o pel Codi civil, segons el cas.

Que la destinació de limmoble sigui casa habitació.
Que l'arrendador no rebi cap garantia de cap naturalesa.
Que el contracte s'estengui per escrit.
Que el contracte consigni expressament el termini i el preu de l'arrendament.
Que les dues parts facin constar expressament al contracte la seva voluntat de sotmetre's a aquesta llei.

Arrendament sense garantia

Només si el contracte compleix alhora les cinc condicions de l'article 421, entre les quals les dues parts declaren per escrit que se sotmeten a aquesta llei.

Llei 19.889 (LUC), arts. 421 i 437 a 444

Pas	Termini que fixa la llei	Norma
Intimació i mora Vençut el termini pactat sense pagar, l'arrendador intima el pagament —pot ser per telegrama col·lacionat— i la mora es configura si no pagas dins dels tres dies hàbils comptats des del dia hàbil següent al de la intimació, llevat que el contracte hagi pactat mora automàtica. Els tributs i els costos de la primera intimació són de l'arrendador; els de les següents, teus, i no poden passar del 20% del que s'ha reclamat.	3 dies hàbils	Llei 19.889, art. 437
Demanda de desallotjament A la mora, l'arrendador queda habilitat a iniciar el desallotjament per mal pagador, que tramita per un procés d'estructura monitoria. La llei no posa termini a aquest pas: el pot iniciar l'endemà o mesos després.	sense termini legal	Llei 19.889, art. 438
Termini per desocupar Abans de decretar res, la seu verifica que el contracte reuneixi els cinc requisits de l'article 421. Comprovats, el jutge decreta el desallotjament amb termini de sis dies hàbils comptats des de l'endemà de la notificació de la sentència a l'arrendatari.	6 dies hàbils	Llei 19.889, art. 439
Termini per oposar excepcions Al mateix decret que disposa el desallotjament se't cita d'excepcions per sis dies hàbils, i només pots oposar tres coses: les excepcions de l'article 133 del Codi general del procés, que el contracte no compleix els requisits de l'article 421, i el pagament. El pagament parcial no s'admet i l'excepció de pagament sense prova documental es rebutja sense substanciar.	6 dies hàbils	Llei 19.889, art. 440
Trasllat a l'arrendador De les excepcions es trasllada a l'arrendador per sis dies hàbils i després se segueix el procediment dels articles 353 i següents del Codi general del procés. Només és apel·lable la sentència definitiva que acull o rebutja les excepcions; contra les altres providències hi cap res més que reposició.	6 dies hàbils	Llei 19.889, art. 441
Llançament Ferm el desallotjament i vençut el seu termini, l'arrendador pot demanar el llançament en qualsevol moment, i ho fa efectiu l'Alguacil dins dels cinc dies hàbils comptats des que se't notifica la provisió que el disposa.	5 dies hàbils	Llei 19.889, art. 442
Pròrroga del llançament Es demana una sola vegada, amb dos dies hàbils d'anticipació al dia fixat, i el jutge la concedeix només si justifiques fefaentment una causa de força major. No pot passar cinc dies hàbils. La providència que disposa el llançament, i la que concedeix o rebutja la pròrroga, no admeten cap recurs.	5 dies hàbils, una sola vegada	Llei 19.889, arts. 443 i 444

Règim comú

Tota la resta. El procediment regeix fins i tot per a les finques que l'article 102 exclou de la resta de la llei, i s'aplica igual als llogaters mals pagadors.

Decret llei 14.219, Capítol VIII, Secció 1 (arts. 43 a 62)

Pas	Termini que fixa la llei	Norma
Intimació i mora Queda sotmés a la mora l'arrendatari que no paga dins els deu dies hàbils immediats següents a la intimació. I la intimació té la seva pròpia espera: no es pot fer sinó deu dies després d'aquell que el pagament es va haver d'efectuar.	10 dies hàbils	Decret llei 14.219, art. 55
Cost de la intimació Els tributs i els costos de la primera intimació de pagament són de càrrec de l'arrendador; els de les següents, de qui va ser intimat, hagi caigut o no en móra. Quan et corresponen a vós, els pagàs dipositant un 20% de la suma intimada.	20 % del que és intimat	Decret llei 14.219, art. 56
Termini per desocupar Al desallotjament per mora en el pagament dels arrendaments el jutge concedeix un termini de vint dies i et cita d'excepcions en la forma de l'article anterior. Si no s'oposen excepcions, el judici queda acabat sense cap altre tràmit, i els terminis es compten des de l'endemà de la intimació respectiva.	20 dies	Decret llei 14.219, art. 48
Termini per oposar excepcions Amb la intimació de desallotjament, en què s'indica el termini, se cita el demandat d'excepcions perquè les oposi dins del termini de deu dies hàbils i peremptoris. En tots els casos es col·loca a més una cèdula en lloc visible intimant a declarar si hi ha subarrendataris.	10 dies hàbils	Decret llei 14.219, art. 47
Tancar el judici pagant El judici de desallotjament contra mals pagadors queda clausurat si dins del termini per oposar excepcions consignes la suma deguda més el 40 % d'aquesta suma per interessos, tributs i costos meritats. L'arrendatari o subarrendatari es beneficia una sola vegada amb la clausura. Compte amb la xifra: el 60% que circula és la redacció original de 1974, substituïda per la Llei 15.799 de 30/12/1985, art. 17.	el degut + 40 %, una sola vegada	Decret llei 14.219, art. 51
Estirar el termini pagant Procedeix la reforma dels terminis de la intimació si, dins del terme acordat, consigneu els arrendaments meritats més un 20 % com a única indemnització per interessos i despeses; el jutjat amplia llavors el termini fins a completar el que correspongui al bon pagador. Es decreta una sola vegada en cada cas. I per recórrer la sentència de primera instància cal acreditar que vas consignar els lloguers al Banc de la República, mes a mes.	el degut + 20 %, una sola vegada	Decret llei 14.219, art. 52
Llançament Passats els terminis del desallotjament es llança a l'ocupant al seu cost, a petició de part. Dos límits en el mateix article: el llançament no es pot fer efectiu fins transcorreguts quinze dies hàbils des del següent a la notificació del demandat, i el jutge pot ajornar-lo fins a seixanta dies en casos de malaltia o força major justificada. El decret de llançament no admet cap recurs.	15 dies hàbils abans, 60 de pròrroga	Decret llei 14.219, art. 62

Per què aquí no diu quant triga

La llei posa termini a cada pas, no alhora que el jutjat es pren entre l'un i l'altre. I hi ha un pas sense cap termini legal: l'article 438 habilita l'arrendador a iniciar el desallotjament un cop configurada la mora, i ho pot fer l'endemà o mesos després. Sumar les files de les taules de dalt donaria un número que cap expedient compleix, així que els terminis van d'un, amb el seu article, i la suma no es publica.

La meitat del Decret llei 14.219 que no regeix en un apartament modern

L'article 102 exclou de la llei els contractes sobre finques construïdes després del 2 de juny de 1968 «amb excepció de les contingudes al Capítol VII i Secció I del Capítol VIII». El Capítol VII són les garanties i la Secció I del Capítol VIII (articles 43 a 62) és el procediment: és a dir, que d'aquesta llei sobreviuen els terminis de les taules de dalt, i no sobreviuen les pròrrogues i els terminis del Capítol VI, que són justament els que més se citen. El mateix article afegeix una altra cosa que es passa per alt: els beneficis per a llogaters només els pot invocar qui tingui la qualitat de bon pagador, però el procediment del Capítol VIII s'aplica igual als mals pagadors.

Causal	Termini de desallotjament	Norma
Causals excepcionals de l'article 24 (llevat del numeral 2n) i numerals 1r i 5è de l'article 26	un any	Decret llei 14.219, art. 32
Finques ruïnoses (article 26, numeral 5è)	ho fixa el jutge, sense passar de 180 dies	Decret llei 14.219, art. 32

Aquests terminis són de les causals excepcionals, no del desallotjament per manca de pagament, i viuen al Capítol VI: en una finca construïda després del 2 de juny de 1968 no s'hi invoquen.

Preguntes freqüents

Seguir per aquí

Guia per llogar Garantia de lloguer Deute de despeses comunes Llogar estant al Clearing Lloguers disponibles

Fonts

Confrontat contra el text vigent a impo.com.uy el 8 d'octubre del 2026. Aquesta pàgina és informativa i no substitueix l'assessorament d'un advocat: el que val en un expedient és el que resol el jutge. Si ja teniu una intimació o una demanda, hi ha consultoris jurídics gratuïts.