Deute de despeses comunes: què et poden fer i quan prescriu
Prescriuen al cap de quatre anys, l'interès és del 12% anual i no es capitalitza, i el compte que va aprovar l'assemblea ja és títol executiu. L'important ve després: res d'això no es pot canviar per reglament, per més que ho hagis signat.
Res d'això no es pot canviar per contracte ni per reglament
La norma diu que el que disposa aquest article és d'ordre públic i s'aplica a tots els règims de propietat horitzontal i als condominis ja existents, siguin quines siguin les estipulacions contractuals o dels reglaments de la copropietat. Un reglament que fixi un interès més gran, que capitalitzi, o que estiri la prescripció, no val en aquesta part —per més que ho hagis signat i per més vell que sigui l'edifici. Decret llei 14.560, art. 14
Què diu la llei sobre el deute
L'article 14 del Decret llei 14.560 porta la redacció que li va donar la Llei 19.604 el 2018. L'anterior deia una altra cosa, així que qualsevol text abans d'aquesta data pot estar parlant d'un altre règim.
| El compte aprovat per l'assemblea ja és títol executiu | El compte d'expenses formulat per l'administrador i aprovat per l'assemblea constitueix títol executiu, sempre que aquests fets estiguin acreditats com mana la llei. No cal un judici previ que discuteixi si cal: s'executa. | Decret llei 14.560, art. 14 |
| L'acta de l'assemblea prova com a instrument públic | El testimoniatge notarial de l'acta d'una assemblea celebrada d'acord amb el reglament o la llei té el valor probatori d'un instrument públic. Per això arriba per armar el títol: el que es discuteix després és la suma, no pas que l'assemblea hagi resolt. | Decret llei 14.560, art. 7 |
| El deute s'actualitza encara que ningú no et reclami | La suma s'actualitza segons el Decret llei 14.500 amb independència que el pagament es reclami o no per la via judicial o arbitral. Esperar no la congela: la manté al dia contra la inflació mentre corre l?interès. | Decret llei 14.560, art. 14 |
| L'interès és del 12% anual, i és el sostre | La llei fixa un interès del 12% anual sobre el deute actualitzat. No és un mínim ni un suggeriment: és el que la norma estableix, ia sota hi ha el que passa quan el reglament de l'edifici diu una altra cosa. | Decret llei 14.560, art. 14 |
| Els interessos NO es capitalitzen | La llei ho diu amb aquestes paraules. No hi ha interès sobre interès: el deute creix de forma lineal i no exponencial, que és la diferència entre un deute que es pot assolir i un que no. | Decret llei 14.560, art. 14 |
| Prescriuen als quatre anys | Els deutes per expenses i despeses comunes prescriuen en quatre anys, i la mateixa norma remet a l'article 1222 del Codi civil. Cada quota té el seu propi rellotge des que es va fer exigible. | Decret llei 14.560, art. 14 |
Com es reparteix el que es paga
Cadascú paga en proporció al valor de la seva unitat
La contribució a les despeses d'administració, conservació i reparació dels béns comuns, ia la prima de l'assegurança és proporcional al valor del pis o departament, sense perjudici del que les parts hagin pactat expressament. Llei 10.751, art. 5
El pis baix i el subsòl no paguen escales ni ascensors
La llei els exceptua expressament de contribuir al manteniment i la reparació d'escales i ascensors, perquè no hi són condomins. Llei 10.751, art. 5
Això de portes endins ho paga el propietari de la unitat
Sòl, portes, finestres, celorràs, arrebossats, pintures i les reparacions interiors corren per compte de qui hi viu endins, no de la copropietat. Llei 10.751, art. 6
El que aquestes normes no contesten
Si compres un apartament amb deute, la pagàs vós?
Ni l'article 14 del Decret llei 14.560 ni la Llei 10.751 diuen que el deute segueixi la unitat. El que sí que diuen és contra qui és el títol: el copropietari deutor. Això no arriba a afirmar que un comprador queda lliure, perquè la resposta pot venir d'altres normes i del propi negoci. Allò pràctic, i allò que no depèn de la interpretació: demanar a l'administrador la constància de deute de la unitat ABANS de signar, i que l'estat del deute quedi escrit a la butlleta ia l'escriptura.
Preguntes freqüents
- Quan prescriu un deute de despeses comunes a l'Uruguai?
- Als quatre anys. Ho diu l'article 14 del Decret llei 14.560, a la redacció que li va donar la Llei 19.604 de 2018, i remet a l'article 1222 del Codi civil. Cada quota corre el propi termini des que es va fer exigible.
- Quin interès em poden cobrar per les despeses comunes endarrerides?
- Un 12% anual sobre el deute actualitzat, i els interessos no es capitalitzen: no hi ha interès sobre interès. A més, la suma s'actualitza segons el Decret llei 14.500 encara que ningú t'ho reclami judicialment.
- El reglament de l'edifici pot fixar un altre interès o un altre termini?
- No. La norma diu que el que disposa aquest article és d'ordre públic i s'aplica a tots els règims de propietat horitzontal i als condominis ja existents, siguin quines siguin les estipulacions contractuals o dels reglaments de la copropietat. Un reglament que fixi un interès més gran, que capitalitzi o que estiri la prescripció no val en aquesta part.
- Poden executar-me sense judici per despeses comunes?
- El compte d'expenses formulat per l'administrador i aprovat per l'assemblea constitueix títol executiu, sempre que aquests fets estiguin acreditats com mana la llei. O sigui que no hi ha un judici previ que discuteixi si correspon el deute: se'n va directe a l'execució, i l'acta de l'assemblea prova com a instrument públic.
- Qui paga l'ascensor si visc a la planta baixa?
- No ho paguis. La Llei 10.751 exceptua expressament l'amo del pis baix i del subsòl de contribuir al manteniment i la reparació d'escales i ascensors, perquè no hi són condomins.
- Com es reparteix la despesa comuna entre els apartaments?
- En proporció al valor de cada pis o departament, sense perjudici de les estipulacions expresses de les parts. No es reparteix per parts iguals llevat que s'hagi pactat així.
- Si compro un apartament amb deute de despeses comunes, la pago jo?
- Ni l'article 14 del Decret llei 14.560 ni la Llei 10.751 diuen que el deute segueixi la unitat: el que diuen és contra qui és el títol, el copropietari deutor. Això no arriba a afirmar que el comprador queda lliure, perquè la resposta pot venir d'altres normes i del propi negoci. El que no depèn de la interpretació és demanar a l'administrador la constància de deute de la unitat abans de signar i deixar l'estat del deute per escrit a la butlleta ia l'escriptura.
- Serveix deixar de pagar i esperar que prescrigui?
- El deute no es congela mentre esperes: s'actualitza pel Decret llei 14.500 encara que ningú no et reclami, i corre el 12 % anual. I com que el compte aprovat és títol executiu, la copropietat no necessita un judici llarg per començar a executar. Els quatre anys de prescripció existeixen, però comptar amb ells és apostar que ningú no faci res en quatre anys.
D'on surt això
Del text vigent de cada norma, no un resum. Darrera lectura: 3 de setembre de 2026.
- Decret llei Núm. 14.560, art. 14 — text vigent (IMPO)
- Llei Núm. 19.604 - la que li va donar a l'art. 14 la seva redacció vigent (2018)
- Llei Núm. 10.751 — Propietat Horitzontal (IMPO)