On viure? Llogar o comprar, barri per barri

Abans de signar

1. Si llogues: primer la garantia, després l'apartament

   Contaduría i ANDA accepten un lloguer de fins al 40% del teu ingrés nominal i Mapfre fins al 30%. Sabent quin t'accepten sabeu fins quant buscar, i algunes aprovacions duren setmanes.

   Comparar garanties

2. Contracte i inventari per escrit

   Vaig demanar el contracte abans de pagar la reserva, vaig fer fotos de l'estat de la vivenda el dia que entres i deixa constància del que ja estava trencat. Allò que no està escrit no es pot reclamar després.

   Guia del primer lloguer

3. La comissió no és obligatòria

   Un mes més IVA és l?aranzel de la Cambra Immobiliària, no una llei. Es paga si ho vas signar; els avisos de propietari directe no la cobren.

   Comissió immobiliària

4. Si compreu: la cartilla del crèdit amb data

   Vaig demanar la taxa efectiva amb tots els càrrecs, la taula d'amortització i quant costa cancel·lar abans. Dos crèdits amb la mateixa taxa acaben costant diferent per les assegurances i les comissions.

   Crèdit hipotecari

5. Certificats i deutes abans de la promesa

   L'escrivà demana els certificats del Registre i el deute de contribució immobiliària i tributs domiciliaris, que a Montevideo segueix a l'immoble. Res de senyal sense això.

   Contribució immobiliària (IM)

6. L'ITP es calcula sobre el valor de cadastre

   L'impost a les transmissions patrimonials és del 2% per a cada part sobre el valor real que fixa Cadastre, no sobre el preu pactat. Vaig demanar la liquidació per escrit.

   ITP a la DGI

Com es calcula

• Els preus. Per a cada barri, la mitjana del que es demana per un apartament de 2 dormitoris: lloguers dels avisos dels darrers deu dies i vendes dels avisos vigents, sempre amb 8 avisos o més. És allò que es demana, no allò que es tanca.
• El lloguer que arriba. Contaduría i ANDA accepten un lloguer de fins al 40% de l'ingrés nominal; Mapfre, fins al 30% dels ingressos declarats, i deixa sumar els de fins a cinc persones. Si poses el teu propi topall, mana el teu i el comparem contra lloguer més despeses comunes.
• El que arriba per comprar. El menor de dos sostres: el que cobreix el teu estalvi (la part que no finança el crèdit més les despeses de compra) i el que permet la quota topall sobre el teu ingrés líquid, que estimem restant aportacions jubilatories, FONASA, FRL i IRPF com si fos un sol sou (amb dos sous el líquid real és una mica més gran). A UI, des del 4,50 % de taxa efectiva anual, fins a 25 anys, finança el 90 % i la quota pot arribar al 25 % de l'ingrés disponible (30 % amb dèbit d'havers). A UI, 4,00 % fins a 10 anys i 4,75 % d'11 a 30; al públic general el publica fins a 20 anys, finança el 80% i la quota pot arribar al 35% de l'ingrés. La quota es calcula amb la taxa efectiva anual passada mensual.
• Les despeses de compra. ITP 2% del comprador sobre el valor real de Cadastre, escripturació 3% a 5% del preu (referència de mercat, no aranzel) i comissió 3% + IVA si hi ha immobiliària. Per saber fins on arriba l'estalvi es fa servir l'extrem alt.
• Com és el barri. Denúncies del Ministeri de lʻInterior, talls de llum dʻUTE, talls dʻaigua dʻOSE, reclams de sanejament, neteja i enllumenat de la Intendència i serveis propers dʻOpenStreetMap. Cada barri es compara amb tots els barris mesurats: “menys denúncies que el 70%” vol dir que el 70% dels barris en té més. Són registres, no un risc individual. El d'aigua es publica sencer, zona per zona, a talls d'aigua programats per barri, amb quants va avisar OSE en cadascuna.
• Lordre. Cada barri es puntua en preu, metres per la plata, denúncies, serveis, llum i aigua, reclams i, si compraràs, rendibilitat. El que marcaràs com a important pesa el triple, i una dada que falta val el punt mitjà.

No inclou la contribució immobiliària ni l'impost de primària, que depenen del valor cadastral de cada padró, ni les assegurances del crèdit. Per al compte complet de llogar contra comprar, amb el cost d'oportunitat de la bestreta, hi ha la calculadora; per comparar barris en un mapa, la comparació de barris.