Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) en Uruguay
Al escriturar una vivienda pagan las dos partes: 2 % el que vende y 2 % el que compra. Lo que casi siempre se calcula mal es la base: no es el precio. El artículo 5.º del Título 19 la fija en el valor real que fija Catastro, actualizado por IPC, y el precio entra sólo como techo. Si la casa se vende por encima de su valor catastral —el caso habitual—, el 2 % se calcula sobre el valor catastral.
Cifras cotejadas contra el Texto Ordenado de la DGI y sus fichas oficiales el 15 de octubre de 2026. La DGI escribe el nombre de las dos formas, «Trasmisiones» en el Texto Ordenado y «Transmisiones» en su propia ficha.
Las cuatro tasas, y a quién le toca cada una
Las fija el artículo 7.º del Título 19. En una compraventa hay dos contribuyentes, no uno: el artículo 3.º hace contribuyentes a los otorgantes, así que cada parte paga su 2 % y el escribano retiene los dos juntos.
| Quién paga | Tasa | Cuándo |
|---|---|---|
| El que vende (enajenante) | 2 % | Compraventa, promesa de enajenación y cesión de promesa. |
| El que compra (adquirente) | 2 % | La misma operación: las dos partes son contribuyentes, cada una por su 2 %. |
| Hijos, nietos, padres y abuelos del fallecido | 3 % | Herederos y legatarios en línea recta ascendente o descendente con el causante. |
| Los demás contribuyentes | 4 % | Hermanos, sobrinos y cualquier otro heredero o legatario, y los demás hechos gravados. |
El escribano interviniente es agente de retención y percepción, y los Registros no inscriben el documento si no se presenta con el comprobante de pago.
La base no es el precio
El monto imponible es el valor real que fija Catastro para el padrón, vigente al momento de la operación y actualizado por la variación del IPC entre el mes en que se fijó y el anterior al de la escritura. El precio aparece una sola vez en el artículo, y es para ponerle un techo: «Si esa actualización determinare un valor mayor que el precio establecido […] el monto imponible, en tales casos, será dicho precio».
O sea que se paga sobre el menor de los dos. Como el valor catastral suele quedar bastante por debajo de lo que se pide, en una venta normal la base es el valor catastral y no el precio: quien hace la cuenta sobre el precio se asusta de más.
La cuenta, con los dos números de tu operación
Los dos montos van en pesos, porque el valor real de Catastro está en pesos y el artículo compara dos cifras de la misma unidad. Si el precio está en dólares, pasalo a pesos primero con el conversor y recién después compará.
Vienen con un ejemplo cargado, sólo para que se vea la cuenta: cambialos por los de tu padrón.
Monto imponible: $ 3.000.000, que es el valor catastral actualizado, porque quedó por debajo del precio.
- Paga el que vende (2 %): $ 60.000
- Paga el que compra (2 %): $ 60.000
- Total de ITP en la escritura: $ 120.000
Es sólo el ITP. El que vende tiene además el IRPF de la sección siguiente, y los honorarios del escribano no están en ninguna de las dos cuentas: el total de gastos del comprador está en la guía de costos de escrituración .
El que vende paga dos impuestos, no uno
El ITP del 2 % es uno. El otro es el IRPF por incremento patrimonial, de la Categoría I: la tasa es 12 % sobre la renta computable, y la renta computable se arma de dos maneras distintas según cuándo se compró el inmueble. El ITP que pagó el vendedor se deduce en el criterio real, así que los dos impuestos no son independientes.
| Criterio | Quién puede usarlo | Renta computable |
|---|---|---|
| Criterio ficto | Sólo si el inmueble se adquirió antes del 1.º de julio de 2007. Es opcional. | El 15 % del precio de venta o del valor real de Catastro, el mayor de los dos. Con la tasa del 12 % encima, queda un 1,8 % de esa cifra. |
| Criterio real | El único posible si el inmueble se adquirió desde el 1.º de julio de 2007. Opcional para los anteriores. | El precio (nunca menor al valor real de Catastro) menos el costo fiscal actualizado por la Unidad Indexada, menos el ITP que pagó el vendedor, menos las mejoras documentadas. |
Llevado a una sola cifra, el ficto termina siendo 1,8 % del mayor entre el precio y el valor real (15 % de renta computable × 12 % de tasa). El criterio real no se puede resumir así: depende del costo fiscal actualizado por Unidad Indexada y de las mejoras documentadas, que son datos de cada operación.
No hay exoneración de ITP por ser tu primera vivienda
Es la pregunta que más trae a esta página, y la respuesta del régimen general es que no existe: el artículo 8.º no exonera por primera vivienda ni por vivienda única. Las exoneraciones que sí están son otras, y ninguna depende de cuántas casas tengas.
- Cooperativas de vivienda y fondos sociales. La primera promesa de enajenación a plazo y la primera enajenación que realicen, más las adquisiciones para sus programas de la Ley 13.728.
- Actos del BHU y de la ANV. Los actos en que el Banco Hipotecario del Uruguay interviene como parte otorgante, y los de la Agencia Nacional de Vivienda por sí, como representante del promotor o a través de sus fideicomisos.
- Expropiación a favor del Estado. Las enajenaciones por expropiación a favor del Estado, los municipios, los entes autónomos y los servicios descentralizados.
- Escritura de una promesa que ya pagó el impuesto. La enajenación que cumple una promesa posterior a la Ley 16.107 que ya tributó: el impuesto no se paga dos veces por la misma operación.
Aparte de esa lista, el régimen de vivienda promovida exonera el ITP de la compra en los proyectos que lo tienen aprobado. Es un beneficio del proyecto, no del comprador: lo explicamos en por qué no baja el alquiler .
Vender para comprar otra sí tiene exoneración, pero del IRPF. Hacen falta las cinco condiciones: que la vivienda vendida no pase de 1.200.000 UI, que al menos el 50 % del precio vaya a la nueva, que entre las dos operaciones no pasen más de 12 meses, que la nueva no pase de 1.800.000 UI y que las dos sean casa habitación permanente. Y aun cumpliendo todo, el escribano retiene igual: la devolución se le pide después a la DGI.
Cuándo se paga, y con qué formulario
| Acto | Plazo |
|---|---|
| Compraventa, promesa de enajenación y cesión de derechos hereditarios o posesorios | 15 días corridos desde el otorgamiento |
| Sentencia declarativa de prescripción adquisitiva | 15 días corridos desde que la sentencia queda ejecutoriada |
| Transmisión por causa de muerte (sucesión) | 1 año desde el fallecimiento |
| Posesión definitiva de los bienes del ausente | 1 año desde que la sentencia queda ejecutoriada |
La declaración jurada va en el formulario 1700 si el inmueble es urbano o suburbano y en el 1701 si es rural, armada con la Aplicación Sigma, y el pago se imputa al código 680. El plazo de la sucesión es el que más sorprende: no son 15 días, es un año desde el fallecimiento.
Lo que esta página no dice, y por qué
Los honorarios del escribano
No hay una tasa oficial vigente que podamos citar: lo que se cobra se pacta y varía por operación. Publicar un porcentaje de referencia sería inventarlo.
El valor catastral de tu padrón ya actualizado por IPC
La actualización corre desde el mes en que Catastro fijó ESE valor, que es un dato de cada padrón. La cuenta de abajo pide el valor ya actualizado en vez de adivinar el mes.
El alcance de la exoneración de vivienda promovida
Depende del proyecto y de la zona, y lo declara la resolución que lo aprueba. La página dice que el régimen existe y no cuánto le toca a una unidad concreta.
Seguir por acá
- Costos de escrituración : el paquete entero que paga el comprador el día de la firma, con los honorarios y los certificados que acá quedan afuera.
- Valor catastral : cómo mirar el número del que sale la base de este impuesto.
- Viviendas en venta : los avisos vigentes, con su precio pedido.
- Contribución inmobiliaria : el otro impuesto que cuelga del mismo valor catastral, y que se paga todos los años.
- Comprar o alquilar : la comparación donde la escrituración es uno de los costos que no se ven.